المحامية هاجر محمد حسني توضح اهمية عقد الإيجار المذيل بالصيغة التنفيذية
آلية قانونية حاسمة تتجاوز بطء التقاضي.
في ظل الازدحام القضائي وتزايد المنازعات بين الملاك و المستأجرين، برز العقد المذيل بالصيغة التنفيذية
كأحد أهم الأدوات القانونية التي منحت المالك قدرة فعلية على حماية حقوقه دون التقيد بتعقيدات دعاوى الطرد وطول مددها.
ماهو العقد المذيل بالصيغة التنفيذية
العقد المذيل بالصيغة التنفيذية هو محرر رسمي يتم توثيقه بالشهر العقاري ويُضاف في نهايته عبارة التنفيذ:
“على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إلى تنفيذه متى طلب منها ذلك…”
هذه العبارة تمنح العقد قوة تنفيذية تساوي القوة القانونية للأحكام القضائية، وبالتالي يملك صاحب الحق (المالك) القدرة على التوجه مباشرة لقلم التنفيذ دون الحاجة إلى رفع دعوى أمام المحكمة.
وتكمن أهمية هذا النوع من العقود في أنه ينقل العلاقة الإيجارية من مرحلة المنازعة إلى مرحلة التنفيذ المباشر، الأمر الذي يحسم النزاع في وقت وجيز مقارنة بالدعاوى التي قد تستغرق شهورًا وربما سنوات.
يترتب على هذا العقد أمران في غاية الأهمية:
1. صلاحيته للتنفيذ الجبري
المحرر التنفيذي يُعامل معاملة الحكم النهائي، ويجوز التنفيذ به فور توافر شروطه.
2. انعدام الحاجة لرفع دعوى طرد
بمجرد انتهاء عقد الإيجار أو توافر سبب من أسباب الإخلاء، يستطيع المالك اتخاذ إجراءات التنفيذ فورًا دون المرور على المحكمة.
بهذا يصبح العقد الموثق الوسيلة الأكثر قوة لحماية الملاك من مماطلة بعض المستأجرين أو محاولة تعطيل إجراءات الإخلاء.
شروط صحة العقد للتنفيذ
حتى يكون العقد صالحًا للطرد دون دعوى، يشترط:
1. أن يكون المحرر رسميًا
أي موثقًا بالشهر العقاري، وليس عقدًا عرفيًا.
2. أن يتضمن الصيغة التنفيذية
بدون هذه الصيغة لا يحمل العقد قوة التنفيذ.
3. أن يثبت السبب الذي يسمح بالإخلاء
مثل:
انتهاء مدة الإيجار.
الامتناع عن دفع القيمة الإيجارية.
تغيير الغرض المتفق عليه.
الإساءة الجسيمة لاستعمال العين.
4. أن يتم إنذار المستأجر رسميًا
الإنذار يُعد شرطًا جوهريًا قبل مباشرة التنفيذ.
إجراءات طرد المستأجر بالعقد المذيل
1) توجيه إنذار رسمي على يد محضر
يتضمن:
إخطار المستأجر بانتهاء مدة العقد أو سبب الإخلاء.
تحديد مهلة لتسليم العين (15 يومًا).
2) التوجه لقلم التنفيذ بالمحكمة المختصة
يقدم المالك:
أصل العقد التنفيذي.
صورة الإنذار وإثبات إعلان المستأجر.
بطاقة المالك أو سند الملكية.
3) محضر التنفيذ ينتقل للعقار
يقوم المحضر بتحرير:
محضر عرض وتسليم.
وفي حالة الامتناع، يتم تحديد موعد للتنفيذ الجبري.
4) اتخاذ القوة الجبرية عند الضرورة
إذا رفض المستأجر الإخلاء يتم:
طلب قوة الشرطة.
فتح العين وتسليمها للمالك بمحضر رسمي.
ويعتبر هذا الإجراء نهائيًا غير معلق بأي طعن، لأن العقد يحمل قوة تنفيذية ذات حجية.
مزايا استخدام العقد المذيل بالصيغة التنفيذية
1. توفير الوقت: ينتهي الإجراء في أسابيع بدلًا من سنوات.
2. توفير النفقات: لا توجد رسوم دعاوى ولا أتعاب مرافعات مطولة.
3. قوة قانونية أعلى: العقد يعامل كحكم نهائي واجب التنفيذ.
4. تقليل فرص التلاعب والمماطلة من جانب المستأجر.
5. حماية استثمار المالك والحفاظ على استقرار العلاقة الإيجارية
يُعد هذا النظام هو الأسهل والاسرع في العلاقات الإيجارية
لأن العقد التنفيذي يختصر مسار التقاضي، ويحقق الردع ويحفظ حقوق الطرفين بوضوح.
ويساعد الملاك على تجنب التعسف والابتزاز، كما يلزم المستأجر بالالتزام بالعقد احترامًا لقوته القانونية.
ففي عالم تتسارع فيه الأعمال، لم يعد منطقيا أن يبقى المالك في دائرة انتظار دعوى طرد طوال عام أو أكثر.
العقد التنفيذي جاء ليعيد التوازن للعلاقة الإيجارية ويمنح الطرفين استقرارًا قانونيًا حقيقياً
ختامًا
العقد المذيل بالصيغة التنفيذية لم يعد رفاهية قانونية، بل أصبح أقوى وسيلة لحماية الملكية الخاصة وإنهاء النزاعات بسرعة وفاعلية.
ولضمان استخدامه بالشكل القانوني السليم، يُفضل دائمًا استشارة محام متخصص عند تحرير العقد أو مباشرة إجراءات التنفيذ.
